Zamiast łapać się ogólnego hasła „stan deweloperski”, lepiej dokładnie wiedzieć, co realnie będzie gotowe po zakończeniu prac. To jeden z tych etapów budowy, który najmocniej wpływa na budżet i późniejsze nerwy. Stan deweloperski nie ma jednej ustawowej definicji, dlatego bez doprecyzowania w umowie łatwo o rozczarowanie. Poniżej konkretne omówienie, co zazwyczaj obejmuje, czego z reguły nie, oraz jak to się ma do fundamentów i konstrukcji domu.
Czym właściwie jest stan deweloperski?
W największym skrócie: stan deweloperski to budynek gotowy konstrukcyjnie, z rozprowadzonymi instalacjami, ale bez pełnego wykończenia. Można wejść do środka, obejrzeć układ pomieszczeń, ocenić jakość ścian, posadzić ekipę wykończeniową – ale nie da się jeszcze normalnie zamieszkać.
Zazwyczaj oznacza to, że dom ma:
- wykonane fundamenty, ściany nośne, strop i dach,
- okna i drzwi zewnętrzne,
- brak gotowych podłóg (tylko wylewki),
- brak drzwi wewnętrznych i kompletnych łazienek,
- instalacje doprowadzone do punktów (puszek, przyłączy), ale bez osprzętu.
Problem w tym, że zakres może się różnić nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych między dwoma inwestycjami opisanymi tym samym hasłem. W jednym przypadku będą tynki gipsowe i ogrzewanie podłogowe, w innym – tynki cementowo-wapienne i tylko grzejniki ścienne albo nawet sam kocioł bez grzejników.
Stan deweloperski to zawsze zakres umowny, a nie pojęcie z ustawy. Bez dokładnego standardu wykończenia to tylko marketingowe hasło, a nie konkretny etap budowy.
Stan deweloperski a fundamenty i konstrukcja domu
Choć „stan deweloperski” kojarzy się raczej z tynkami i instalacjami, kluczowe różnice w jakości budynku zaczynają się dużo wcześniej – na poziomie fundamentów. Na tym etapie kupujący często nie mają już wpływu na rozwiązania, ale warto wiedzieć, co powinno być zrobione.
W standardowym stanie deweloperskim fundamenty są oczywiście już dawno za sobą. Obejmuje to zwykle:
- ławy fundamentowe lub płytę fundamentową zgodnie z projektem i warunkami gruntowymi,
- izolację przeciwwilgociową (papa, folie, powłoki bitumiczne),
- izolację przeciwwodną – jeśli wymagają tego warunki (np. wysoki poziom wód gruntowych),
- ocieplenie fundamentów i ścian fundamentowych (styropian XPS, EPS, rzadziej PIR),
- prawidłowe zasypanie i zagęszczenie gruntu wokół fundamentów.
To właśnie na tym etapie rozstrzyga się, czy dom będzie suchy i ciepły. O tym w folderach deweloperskich mówi się rzadko, bo „ładniej” wygląda wizualizacja salonu niż przekrój ławy fundamentowej. Warto jednak dopytać:
– czy wykonano badania geotechniczne,
– jak rozwiązano osadzenie ław / płyty,
– jakich materiałów użyto do izolacji i ocieplenia,
– czy są detale połączenia fundament–ściana (miejsca potencjalnych mostków termicznych).
Stan deweloperski zawsze oznacza zakończenie prac fundamentowych, ale ich jakość bywa bardzo różna. Później nie da się już tego poprawić bez ogromnych kosztów, dlatego świadomość techniczna na tym etapie jest praktycznie bezcenna.
Zakres prac konstrukcyjnych w stanie deweloperskim
Po fundamentach i kondygnacji nadziemnej można spokojnie założyć, że w stanie deweloperskim budynek ma kompletną konstrukcję. Zwykle w standardzie są:
- ściany nośne i działowe zgodne z projektem,
- strop (monolityczny, gęstożebrowy, prefabrykowany – zależnie od projektu),
- schody wewnętrzne żelbetowe lub inne przewidziane konstrukcyjnie,
- konstrukcja dachu (więźba lub stropodach),
- pokrycie dachowe wraz z obróbkami i systemem rynnowym.
Do tego dochodzą otwory okienne i drzwiowe z zamontowaną stolarką. Coraz częściej w standardzie są:
– okna trzyszybowe,
– ciepły montaż (taśmy paroszczelne/paroprzepuszczalne),
– drzwi zewnętrzne antywłamaniowe w określonej klasie.
Warto zwrócić uwagę, czy izolacja termiczna ścian zewnętrznych wchodzi w skład stanu deweloperskiego. Część inwestycji oferuje:
– tylko mur bez ocieplenia (ocieplenie po stronie kupującego),
– ścianę dwuwarstwową z kompletnym systemem ocieplenia i tynkiem zewnętrznym,
– ścianę trójwarstwową (mur + ocieplenie + warstwa elewacyjna z cegły lub płytek).
Te różnice mocno wpływają na realny koszt „dokończenia do zamieszkania”.
Instalacje w stanie deweloperskim
Na etapie stanu deweloperskiego instalacje są już zazwyczaj rozprowadzone, ale nie w pełni wyposażone. Kluczowe są trzy grupy: elektryka, woda i kanalizacja, oraz ogrzewanie.
Instalacja elektryczna
Standardowo wchodzi w zakres:
- rozdzielnia elektryczna z zabezpieczeniami,
- okablowanie w ścianach i sufitach,
- puszki w miejscach przyszłych gniazd, łączników i punktów świetlnych.
Czego z reguły brakuje:
– osprzętu (gniazdka, włączniki, oprawy oświetleniowe),
– lamp, kinkietów, oświetlenia LED,
– systemów smart home (chyba że są wyraźnie ujęte w standardzie).
Warto dokładnie policzyć ilość punktów elektrycznych i upewnić się, że da się tam normalnie funkcjonować bez przeróbek – dodatkowe bruzdowanie po tynkach to zawsze niepotrzebna demolka i koszt.
Woda, kanalizacja i ogrzewanie
W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej w stanie deweloperskim najczęściej są już:
- piony kanalizacyjne,
- rury doprowadzające wodę do kuchni, łazienek, kotłowni,
- wyprowadzone przyłącza w miejscach planowanych urządzeń (umywalka, prysznic, zmywarka itd.).
Nie ma natomiast armatury i ceramiki: wanien, kabin, umywalek, misek WC, baterii itp.
Ogrzewanie to największa rozbieżność między różnymi inwestycjami. Typowe warianty w stanie deweloperskim:
- instalacja CO z kotłem gazowym + grzejniki,
- ogrzewanie podłogowe (całościowe lub częściowe) + źródło ciepła,
- pompa ciepła z instalacją niskotemperaturową,
- tylko przygotowana instalacja bez źródła ciepła (do własnego montażu).
Przy ogrzewaniu dobrze zweryfikować:
– czy montaż i uruchomienie kotła/pompy ciepła wchodzi w zakres,
– czy są wyprowadzenia pod przyszły kominek (jeśli jest w projekcie),
– czy zastosowane rozwiązanie spełnia aktualne wymagania dotyczące efektywności energetycznej.
Wykończenie wewnętrzne i zewnętrzne
Tu zaczynają się najbardziej „namacalne” dla kupującego elementy. W typowym stanie deweloperskim w środku znajdują się:
- tynki wewnętrzne (gipsowe lub cementowo-wapienne),
- wylewki podłogowe (bez paneli, płytek, parkietu),
- ocieplenie poddasza z zabudową płytami g-k (jeśli dotyczy),
- podejścia pod parapety wewnętrzne (czasem są od razu montowane).
Ściany zazwyczaj są w stanie „pod malowanie”, ale bez farby. Czasem w standardzie są jednokrotne malowania na biało, jednak zdarza się, że i tak wymagają szpachlowania i poprawek, zanim ekipa wykończeniowa wpuści się z finalnym kolorem.
Od zewnątrz stan deweloperski bywa jeszcze bardziej zróżnicowany. Możliwe warianty:
– gotowa elewacja z tynkiem i wszystkimi obróbkami,
– ocieplenie nałożone, ale bez warstwy tynku – do wykończenia przez kupującego,
– dom w surowym murze (bez ocieplenia i elewacji) – rzadziej spotykany przy deweloperach, częstszy przy indywidualnych budowach.
Elementy typu tarasy, balkony, schody zewnętrzne również mają bardzo różny standard. Często są „surowe”, bez płytek, balustrad czy docelowego wykończenia.
Czego stan deweloperski zazwyczaj NIE obejmuje
Niezależnie od inwestycji, pewne rzeczy prawie zawsze wypadają poza zakres stanu deweloperskiego. Najczęściej trzeba doliczyć we własnym zakresie:
- podłogi (panele, deski, parkiet, płytki),
- drzwi wewnętrzne wraz z ościeżnicami,
- kompletne łazienki (płytki, ceramika, armatura, meble),
- biały montaż elektryczny (gniazda, łączniki, lampy),
- kuchnię: meble, AGD, instalacje dodatkowe,
- malowanie ścian na kolor i prace dekoracyjne,
- zagospodarowanie terenu: ogrodzenie, podjazd, chodniki, ogród.
Coraz częściej deweloperzy oferują dopłatę za wykończenie „pod klucz”, ale to osobny temat – największą część prac i tak robi się już po odebraniu stanu deweloperskiego. Warto przyjąć, że koszt dojścia od stanu deweloperskiego do sensownego standardu zamieszkania to zwykle od 1500 do ponad 2500 zł/m² Cała magia (i większość nieporozumień) kryje się w dokumentach. Sam zapis „stan deweloperski” nie znaczy nic, jeśli nie idzie za nim szczegółowa specyfikacja. W dokumentach warto szukać i spokojnie analizować: Ważne, aby nie opierać się na wizualizacjach czy ogólnych opisach z folderu. Liczy się tylko to, co jest w standardzie wykończenia i w umowie. Jeśli w dokumentach jest milczenie na jakiś temat (np. brak słowa o balustradach balkonowych), trzeba założyć, że ich nie będzie. Przy stanie deweloperskim regularnie powtarzają się te same problemy:
– inne okna niż na wizualizacji (mniejsza liczba podziałów, inny kolor profili),
– inny system ogrzewania niż się „wydawało” (np. tylko grzejniki zamiast podłogówki),
– brak podejść pod dodatkowe instalacje (np. klimatyzację, rekuperację),
– gorsze niż oczekiwane parametry akustyczne ścian działowych. Jedynym realnym zabezpieczeniem jest konkretny, liczbowy i materiałowy opis standardu, najlepiej z załączonymi kartami technicznymi kluczowych rozwiązań. Na koniec zostaje odbiór, czyli moment, w którym stan deweloperski przestaje być hasłem z umowy, a staje się konkretnym budynkiem. Przy odbiorze warto szczególnie skupić się na: W praktyce dobrze, jeśli odbiór prowadzi osoba techniczna, która wie, gdzie najczęściej pojawiają się problemy: mostki termiczne przy balkonach, nieszczelności w okolicach okien, źle wykonane spadki na tarasach czy błędy w izolacji fundamentów.
Im bardziej szczegółowy standard stanu deweloperskiego na papierze, tym mniej „niespodzianek” na budowie i przy odbiorze. To często oszczędność nie tylko pieniędzy, ale i kilku miesięcy nerwów. Podsumowując, stan deweloperski to nie gotowy dom, ale solidna baza: kompletny konstrukcyjnie budynek, z fundamentami, dachem, stolarką i instalacjami, przygotowany do prac wykończeniowych. Dokładny zakres trzeba zawsze weryfikować w dokumentach, a szczególną uwagę poświęcić temu, co dzieje się „pod linią gruntu” – izolacjom i fundamentom, których później nie da się bezboleśnie poprawić.Jak czytać umowę i standard wykończenia
Standard wykończenia – na co patrzeć
Najczęstsze pułapki
– brak rolet zewnętrznych, choć na wizualizacji były,
– brak gotowej elewacji, choć „na obrazku” wyglądała na kompletną,Na co zwrócić uwagę przy odbiorze stanu deweloperskiego